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Investimenti responsabili secondo i criteri ESG (Environmental, social and governance)

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, con flessioni globali importanti.
Negli ultimi vent’anni le tecniche d’investimento si sono perfezionate molto.
Investire in immobili oggi è molto più complesso e richiede competenze tecniche molto verticali in funzione del tipo di investimento che si vuole fare.
L'investimento tematico consiste nell'avere un focus di lungo periodo e nell'identificare i ‘vincitori’ di domani, cioè le aziende che traggono vantaggio da driver di crescita secolari di lungo termine.
L’acronimo ESG è composto da tre parole (Enviromental, social and governance) che a loro volta racchiudono tre distinti universi di sensibilità sociale.
Il primo è quello dell’ambiente, che comprende rischi quali i cambiamenti climatici, le emissioni di CO2 (biossido di carbonio), l’inquinamento dell’aria e dell’acqua, gli sprechi e la deforestazione.
Il secondo include le politiche di genere, i diritti umani, gli standard lavorativi e i rapporti con la comunità civile.
Il terzo universo è relativo alle pratiche di governo societarie, comprese le politiche di retribuzione dei manager,  la composizione del consiglio di amministrazione, le procedure di controllo, i comportamenti dei vertici e dell’azienda in termini di rispetto delle leggi e della deontologia.
I principali fondi pongono l'accento sull'integrazione degli aspetti ESG nell’intero processo decisionale di investimento - dallo screening negativo, alla valutazione delle società nell'universo investibile e al corretto dimensionamento delle posizioni fino al monitoraggio attivo del rischio ESG, ma anche attraverso l’attività di engagement e voto.
Nel nostro approccio l’aspetto ESG rappresenta il perno della nostra filosofia di investimento.
Oggi si può considerare superata la dicotomia che contrapponeva chi pensava che il mandato fiduciario ricevuto dagli investitori fosse esclusivamente quello di massimizzare i guadagni e chi, invece, si faceva promotore dei fattori ESG all’interno della gestione.
La sensibilità verso pratiche sostenibili è aumentata anche tra i fondi che non hanno un esplicito impegno su questo fronte, generalmente etichettati come etici o socialmente responsabili e che rappresentano circa il 2% del totale.
La domanda immobiliare e la normativa cambia rapidamente, per questa ragione,  sempre più società quotate, attive nel real estate stanno abbracciando la sostenibilità.
Le aziende non solo ritengono di poter migliorare le performance operative, come dimostrato da diversi studi, ma credono di poter creare delle opportunità.
Questo percorso di consapevolezza è stato dettato, appunto, dall’evoluzione del mercato.
Il settore immobiliare è infatti passato dal considerare principalmente le questioni ambientali (come gli edifici energy-efficient) al monitoraggio di uno spettro di variabili che coprono l’intero ambito Esg: aspetti di environmental, social e governance.
Oggi una cattiva corporate governance, può incrementare circostanze spiacevoli che incidono sull’immagine, la percezione e, infine, sul valore di un investimento.
Sul fronte social, rileviamo un interesse crescente da parte del real estate verso le questioni del lavoro, della salute, della sicurezza, dell’accessibilità e della pianificazione urbana.

 

Aste giudiziarie e procedure a Saldo e Stralcio

Chiunque desideri investire nel mercato immobiliare, su immobili  attinti da gravami o affidati alle procedure espropriative, per operare con un certo grado di sicurezza e avere dei buoni ritorni, deve necessariamente affidarsi a dei professionisti specializzati.
Le aste giudiziarie sono un buon canale di investimento, tuttavia si evoluto il metodo di gestione delle procedure anche in funzione delle evoluzioni del mercato immobiliare, ed in particolare del forte calo dei prezzi degli immobili e dell’economia in generale.
Investire oggi è complesso se si desidera davvero ottenere un buon rendimento e le barriere tecniche all’entrata per poter operare in modo profittevole sono notevoli.

 

Aste giudiziarie

Oggi è sempre più difficile chiudere un buon affare durante le aste giudiziarie.
Le procedure esecutive, sono sempre più spesso partecipate di offerenti, che non fanno altro che rilanciare il prezzo d’asta nella speranza di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato.
Tuttavia questo accade sempre più raramente, soprattutto nei mercati delle città come Roma, Milano, Torino, Genova, Venezia Firenze, Napoli e delle altri grandi città.
I professionisti specializzati della ROCCA GROUP Advisor Property Law, hanno l’obiettivo di informare e supportare i propri clienti riguardo alle migliori opportunità di investimento di immobili pignorati attraverso alcuni passaggi di seguito elencati;
  1. Screening delle perizie per trovare gli immobili più commerciali
  2. Valutazione potenziale dell’immobile individuato
  3. Valutazione delle spese accessorie potenziali da sostenere
  4. Preparazione strategica della domanda di partecipazione all’asta
  5. Presentazione formale della domanda di partecipazione
  6. Versamento del saldo
  7. Assegnazione dell’immobile
  8. Cancellazione delle ipoteche e trascrizioni
  9. Possesso dell’immobile

 

Saldo e stralcio

Un’alternativa alle aste è la procedura di saldo e stralcio del debito.
Grazie a questa procedura è possibile raggiungere un accordo con con i creditori (BANCA o altri creditori).
Accordo che il più delle volte permette di aggiudicarsi gli immobili ad un prezzo inferiore del 20-40% rispetto al valore di mercato.
Con la trattativa a saldo e stralcio il creditore, pur cedendo una parte del suo credito, ha tutto l’interesse a recuperare nel minor tempo possibile il proprio diritto di credito.
In questa trattativa tutte le parti sono vincitrici, per questi motivi:
  1. L’investitore immobiliare acquista a 70 un immobile che ad esempio vale 100.
  2. Il creditore si libera in breve tempo di un credito non realizzato, questo gli permette di sbloccare una liquidità da rinvestire con efficacia sul mercato.
  3. Il debitore evita la procedura esecutiva, estingue i propri debiti.
  4. Con il ricavato dell’asta, spesso il risultato è incerto e il debitore esecutato, non realizza il ricavato necessaria a ripagare tutti i debiti.